Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist für viele Mieter ein Schock. Oft herrscht Unsicherheit: Muss ich sofort ausziehen? Ist die Kündigung überhaupt wirksam? Und welche Rechte habe ich als Mieter im Streitfall?
Dieser Ratgeber erklärt verständlich und praxisnah, wann eine fristlose Kündigung zulässig ist, welche Rechte Mieter haben, wie man sich gegen eine unberechtigte Kündigung wehrt und welche Fehler Vermieter häufig machen.
1. Was bedeutet eine fristlose Kündigung der Wohnung?
Bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Rechtsgrundlage ist § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).
Eine fristlose Kündigung ist nur zulässig, wenn dem kündigenden Vertragspartner – meist dem Vermieter – die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.
➡️ Wichtig: Die fristlose Kündigung ist das schärfste Mittel im Mietrecht und an sehr hohe Voraussetzungen gebunden.
2. Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?
Der Vermieter darf nur dann fristlos kündigen, wenn ein schwerwiegender Vertragsverstoß des Mieters vorliegt.
Häufige Gründe für eine fristlose Kündigung
aMietrückstände
Der häufigste Grund ist Zahlungsverzug:
- •Mindestens zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten ganz oder teilweise nicht gezahlt
- •Oder Rückstand in Höhe von zwei vollen Monatsmieten über einen längeren Zeitraum
Bereits eine teilweise Nichtzahlung kann ausreichen.
bErhebliche Störung des Hausfriedens
Zum Beispiel:
- •Massive, andauernde Ruhestörungen
- •Bedrohung oder Beleidigung von Nachbarn oder Vermieter
- •Körperliche Übergriffe
Ein einmaliger Vorfall reicht in der Regel nicht aus – es sei denn, er ist besonders schwerwiegend.
cUnerlaubte Nutzung der Wohnung
- •Untervermietung ohne Erlaubnis
- •Nutzung zu gewerblichen Zwecken trotz Verbots
- •Zweckentfremdung (z. B. dauerhafte Ferienvermietung)
dBeschädigung der Mietsache
- •Mutwillige Zerstörung
- •Erhebliche Verwahrlosung
- •Gefährdung der Bausubstanz
3. Abmahnung – meistens zwingend erforderlich
In den meisten Fällen muss der Vermieter vor der fristlosen Kündigung abmahnen. Die Abmahnung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sein Verhalten zu ändern.
⚠️ Keine Abmahnung erforderlich bei:
- • Schweren Gewalttaten
- • Massiven Bedrohungen
- • Hohen Mietrückständen
✅ Fehlt eine notwendige Abmahnung, ist die Kündigung häufig unwirksam.
4. Formale Anforderungen an die fristlose Kündigung
Damit eine fristlose Kündigung wirksam ist, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
➡️ Fehler in der Form führen oft zur Unwirksamkeit.
5. Muss der Mieter sofort ausziehen?
Nein!
Auch nach einer fristlosen Kündigung darf der Vermieter den Mieter nicht eigenmächtig aus der Wohnung setzen.
➡️ Der Vermieter muss eine Räumungsklage erheben, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht.
6. Rechte von Mietern im Streitfall
Mieter sind einer fristlosen Kündigung nicht schutzlos ausgeliefert.
Wichtige Rechte von Mietern
7. Heilung der fristlosen Kündigung bei Mietschulden
Ein besonders wichtiger Punkt für Mieter:
👉 Mietrückstände können geheilt werden!
Zahlt der Mieter:
- Die gesamten Mietrückstände
- Innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage
➡️ wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).
⚠️ Achtung: Dies gilt nur begrenzt oft und nicht bei wiederholtem Zahlungsverzug.
8. Häufige Fehler von Vermietern
Viele fristlose Kündigungen scheitern an Fehlern wie:
✅ Eine Prüfung lohnt sich daher fast immer.
9. Fristlose Kündigung vs. ordentliche Kündigung
Oft sprechen Vermieter hilfsweise zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus.
Das bedeutet:
- • Selbst wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist
- • Kann das Mietverhältnis später durch ordentliche Kündigung enden
➡️ Auch diese muss jedoch rechtlich geprüft werden.
10. Was sollten Mieter nach Erhalt einer fristlosen Kündigung tun?
Schritt-für-Schritt-Empfehlung
⏱️ Schnelles Handeln kann entscheidend sein.
11. Räumungsklage – was bedeutet das?
Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter Klage erheben.
Erst ein gerichtliches Urteil verpflichtet zum Auszug
Das Verfahren dauert häufig mehrere Monate
In dieser Zeit bleibt der Mieter in der Wohnung
➡️ Auch hier bestehen Verteidigungsmöglichkeiten.
12. Fazit: Fristlose Kündigung ist kein Freifahrtschein
Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist nur unter engen Voraussetzungen zulässig. Viele Kündigungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
👉 Mieter haben umfangreiche Rechte und sollten diese konsequent nutzen. Gerade im Streitfall entscheidet eine frühzeitige Prüfung oft darüber, ob die Wohnung erhalten bleibt oder zumindest Zeit gewonnen wird.
💡 Tipp für Betroffene
Lassen Sie eine fristlose Kündigung immer prüfen – viele Kündigungen sind unwirksam und können angefochten werden.
Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Prüfung des Einzelfalls.
